Il mercato delle locazioni sta vivendo una fase di trasformazione che va ben oltre gli aspetti fiscali. L’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% applicata ai redditi derivanti dalla seconda abitazione destinata agli affitti brevi sta infatti modificando le strategie dei proprietari immobiliari, con effetti sempre più evidenti sul settore residenziale.

I primi dati disponibili relativi alle dichiarazioni fiscali del 2026, riferite ai redditi del 2025, mostrano un fenomeno interessante: diminuisce il numero di contribuenti che destinano più immobili agli affitti turistici e aumenta invece chi sceglie di affiancare o sostituire questa formula con locazioni di durata più lunga.

Un cambiamento che era prevedibile

La leva fiscale è da sempre uno degli strumenti più efficaci per orientare il mercato. L’incremento della tassazione sugli affitti brevi dalla seconda abitazione rappresenta un costo aggiuntivo che molti proprietari hanno iniziato a valutare attentamente.

Non sorprende quindi osservare un progressivo spostamento verso formule contrattuali che garantiscono una maggiore stabilità economica e una gestione meno impegnativa.

In particolare stanno crescendo:

• contratti a canone concordato;
• locazioni per studenti universitari;
• contratti transitori fino a 18 mesi.

Quest’ultima tipologia sta registrando un’espansione significativa grazie alla possibilità di coniugare una buona flessibilità con una fiscalità particolarmente favorevole.

Perché molti proprietari stanno cambiando strategia

La scelta di ridurre il numero di immobili destinati agli affitti turistici non dipende esclusivamente dall’aumento della cedolare secca.

Esistono infatti numerosi fattori che rendono oggi più interessante una locazione tradizionale o transitoria.

Tra questi:

• tassazione agevolata fino al 10% nei casi previsti;
• minori costi di gestione;
• assenza delle attività quotidiane tipiche degli affitti brevi (check-in, pulizie, gestione delle prenotazioni);
• minore esposizione alle nuove disposizioni normative;
• riduzione del rischio di essere qualificati come attività imprenditoriale.

Per molti proprietari il tempo dedicato alla gestione dell’immobile rappresenta ormai un costo tanto quanto la tassazione.

Il nuovo equilibrio del mercato immobiliare

Non significa che il settore degli affitti brevi sia destinato a scomparire.

Le località turistiche con elevata domanda continueranno probabilmente a garantire rendimenti interessanti.

Tuttavia il mercato sembra orientarsi verso una maggiore diversificazione.

Sempre più investitori stanno valutando quale formula risulti più redditizia non solo in termini di incassi, ma considerando l’intero bilancio economico:

• pressione fiscale;
• costi operativi;
• rischio di morosità;
• tempo dedicato alla gestione;
• stabilità del reddito.

In molti casi una locazione transitoria o a canone concordato può generare un rendimento netto molto vicino a quello dell’affitto breve, con un livello di complessità decisamente inferiore.

Le ricadute per il settore edilizio

Questo cambiamento interessa anche il comparto delle costruzioni e della riqualificazione immobiliare.

Se negli ultimi anni numerosi appartamenti erano stati ristrutturati pensando esclusivamente all’utilizzo turistico, oggi cresce l’interesse verso interventi capaci di rendere gli immobili più competitivi anche nel mercato delle locazioni residenziali.

Acustica, efficienza energetica, qualità degli impianti, domotica e comfort abitativo tornano così a rappresentare elementi decisivi nella valorizzazione degli immobili.

Per progettisti, imprese e professionisti del settore si apre quindi una nuova fase, nella quale la capacità di adattare gli immobili alle diverse esigenze del mercato diventa un fattore competitivo fondamentale.

Uno scenario in evoluzione

I dati disponibili rappresentano ancora un primo segnale, ma evidenziano una tendenza chiara: la fiscalità sta influenzando le scelte dei proprietari e sta contribuendo a riequilibrare il mercato delle locazioni.

Per gli operatori dell’edilizia, gli investitori e gli amministratori immobiliari sarà sempre più importante valutare ogni intervento non soltanto dal punto di vista costruttivo, ma anche considerando il nuovo quadro normativo e fiscale.

In un mercato in continua evoluzione, la capacità di pianificare gli investimenti con una visione integrata tra edilizia, gestione immobiliare ed efficienza economica rappresenterà il vero elemento distintivo dei prossimi anni.